Isännöitsijätoimistomme käyttämä järjestelmä vaihtuu 1.10.2026 Avaa.io taloyhtiöportaaliin.
Avaa.io kokoaa taloyhtiön keskeisiä asioita ja sähköistä viestintää yhteen palveluun. Palvelun kautta voidaan jatkossa hoitaa muun muassa taloyhtiön tiedotteita ja viestintää sekä tarkastella taloyhtiöön ja omaan huoneistoon liittyviä tietoja.

Rekisteröityminen ja kirjautuminen tapahtuu oheisen osoitteen kautta: app.avaa.io
Järjestelmävaihdoksen yhteydessä osa nykyisistä sähköisistä palveluista ja toimintatavoista muuttuu. Jatkossa taloyhtiön asiointia keskitetään Avaa.io-palveluun, joten pyydämme osakkaita ja asukkaita rekisteröitymään palveluun heti 1.10.2026 alkaen.

Tarkemmat rekisteröitymis- ja kirjautumisohjeet löytyvät tämän tiedotteen liitteenä olevasta ohjeesta.

Tärkeää osakkaille – tarkistathan yhteystietosi
Pyydämme kaikkia osakkaita tarkistamaan Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisterissä olevat yhteystietonsa ja päivittämään ne tarvittaessa ajan tasalle. www.maanmittauslaitos.fi/asioi-verkossa/asiointipalvelu-henkiloasiakkaille
Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisteri on virallinen rekisteri, jonka tietoja isännöintitoimisto on velvollinen käyttämään osakasviestinnässä. Jatkossa taloyhtiön tiedotteet ja osakasviestit lähetetään yksinomaan tämän rekisterin yhteystietojen perusteella. Järjestelmävaihdoksen myötä aiemmin isännöintijärjestelmään tallennetut yhteystiedot korvautuvat Maanmittauslaitoksen rekisterin tiedoilla, minkä vuoksi on erityisen tärkeää, että tietonne ovat siellä ajan tasalla. Muistathan myös merkitä asiointitapasi – mikäli sähköinen asiointi ei ole rekisterissä sallittuna, joudumme toimittamaan viestit kirjepostina.

Olemme järjestelmävaihdoksen yhteydessä havainneet, että joidenkin huoneistojen osalta Maanmittauslaitoksen rekisterissä näkyy edelleen aiemman omistajan tiedot. Tämä voi tarkoittaa, että asuntokaupan yhteydessä uuden omistajan tietoja ei ole päivitetty rekisteriin. Pyydämme osakkaita tarkistamaan samalla myös omistajatietonsa rekisterin ajantasaisuuden varmistamiseksi.

Huomio reskontran ja kirjanpidon tiedoista
Järjestelmävaihdoksen yhteydessä yksittäisissä reskontra- ja kirjanpitotiedoissa saattaa esiintyä tilapäisiä virheitä tai puutteita. Tämä johtuu siitä, että osa kirjanpidollisista tiedoista pystytään siirtämään uuteen järjestelmään vasta 1.10.2026 alkaen. Kyse on täysin tiedostetusta ja järjestelmävaihdoksille tyypillisestä tilanteesta, joka korjaantuu loppuvuoden 2026 aikana tiedonsiirron edetessä.

Huomioittehan, että Avaa.io-palvelun käyttöönotto ei muuta taloyhtiön nykyisiä sääntöjä, vastuunjakoa tai muita sovittuja toimintatapoja. Muutos koskee ensisijaisesti asioinnin, tiedottamisen ja taloyhtiön tietojen sähköistä hallinnointia.

Mikäli huoneistossa on vuokralainen niin pyydämme, että vuokranantaja toimittaa tämän tiedotteen myös vuokralaiselle.

Lue ja lataa kirjautumisohje täältä

Ystävällisin terveisin
JPV-Isännöinti Oy

Artikkeli Isännöitsijätoimiston järjestelmä vaihtuu julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöinti Järvenpää - JPV-Isännöinti Uusimaa.

Tässä artikkelissa käymme läpi, milloin kumpikin kokoustyyppi pidetään, mitä asioita niissä käsitellään ja miten kokouskutsut eroavat toisistaan.

Milloin taloyhtiön on pidettävä varsinainen yhtiökokous?

Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Useimmissa taloyhtiöissä tilikausi päättyy joulukuun lopussa, jolloin kokous järjestetään viimeistään kesäkuun loppuun mennessä. Tämä määräaika perustuu asunto-osakeyhtiölakiin, eikä siitä voi poiketa.

Varsinaisen yhtiökokouksen ajankohta määräytyy siis tilikauden mukaan. Jos taloyhtiön tilikausi on esimerkiksi kalenterivuosi, kokous pidetään tyypillisesti huhti- tai toukokuussa, jotta tilinpäätös ehditään laatia ja tarkastaa ennen kokousta. Hallitus vastaa kokouksen koollekutsumisesta, ja käytännön järjestelyt hoitaa yleensä isännöitsijä.

Yhtiöjärjestys voi määrätä, että varsinaisia yhtiökokouksia pidetään useampi kuin yksi vuodessa. Tällöin puhutaan usein kevät- ja syyskokouksista, joissa käsiteltävät asiat on jaettu kahteen osaan. Tämä käytäntö on yleinen erityisesti suuremmissa taloyhtiöissä.

Mitä asioita varsinaisessa yhtiökokouksessa käsitellään?

Varsinaisessa yhtiökokouksessa käsitellään lakisääteiset asiat: tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastajan lausunto, vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle ja isännöitsijälle, hallituksen valinta, tilintarkastajan valinta sekä talousarvion ja vastikkeiden vahvistaminen. Nämä asiat on käsiteltävä jokaisessa varsinaisessa yhtiökokouksessa.

Tilinpäätöksen käsittely on kokouksen keskeisin asia. Osakkaat saavat tietoa siitä, miten taloyhtiön taloutta on hoidettu kuluneena vuonna ja millainen taloudellinen tilanne on. Tilintarkastajan lausunto kertoo, antaako tilinpäätös oikean kuvan yhtiön taloudesta.

Vastuuvapauden myöntäminen tarkoittaa, että osakkaat hyväksyvät hallituksen ja isännöitsijän toiminnan kuluneelta tilikaudelta. Käytännössä tämä on luottamuslause yhtiön johdolle. Vastuuvapaus voidaan myös jättää myöntämättä, jos toiminnassa on havaittu puutteita.

Hallituksen jäsenten valinta on toinen keskeinen päätös. Osakkaat päättävät, ketkä hoitavat taloyhtiön asioita seuraavan toimikauden ajan. Samalla vahvistetaan tulevan vuoden talousarvio ja päätetään vastikkeiden suuruudesta. Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus ohjaa näiden asioiden käsittelyä ja lisää avoimuutta päätöksenteossa.

Missä tilanteissa kutsutaan koolle ylimääräinen yhtiökokous?

Ylimääräinen yhtiökokous kutsutaan koolle, kun taloyhtiössä on käsiteltävä asia, joka ei voi odottaa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen. Tyypillisiä syitä ovat suuret remontit, kiireelliset rahoituspäätökset, yhtiöjärjestyksen muutokset tai hallituksen jäsenen eroaminen kesken toimikauden.

Hallitus päättää ylimääräisen yhtiökokouksen koollekutsumisesta, kun se katsoo asian vaativan osakkaiden päätöstä. Esimerkiksi putkiremontin käynnistäminen edellyttää yhtiökokouksen päätöstä, eikä tällaista isoa hanketta kannata lykätä kuukausia varsinaista kokousta odotellessa.

Osakkaat voivat myös vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämistä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan kokous on kutsuttava koolle, jos osakkaat, joilla on vähintään kymmenesosa osakkeista, sitä kirjallisesti vaativat tietyn asian käsittelemiseksi. Tällöin hallituksen on toimittava viipymättä.

Ylimääräinen yhtiökokous voidaan kutsua koolle myös tilintarkastajan vaatimuksesta, jos tämä havaitsee toiminnassa epäkohtia, jotka edellyttävät osakkaiden päätöstä.

Miten kokouskutsut eroavat varsinaisessa ja ylimääräisessä yhtiökokouksessa?

Kokouskutsun määräajat ja muotovaatimukset ovat samat sekä varsinaisessa että ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Kutsu on toimitettava osakkeenomistajille aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen kokousta. Ero on käsiteltävien asioiden laajuudessa ja kokouksen tarkoituksessa.

Varsinaisen yhtiökokouksen kutsussa on mainittava kaikki lakisääteiset käsiteltävät asiat sekä mahdolliset muut esityslistalle otetut asiat. Kutsu sisältää tyypillisesti laajan asialistan tilinpäätöksestä hallituksen valintaan.

Ylimääräisen yhtiökokouksen kutsu on yleensä suppeampi, koska siinä käsitellään vain ne tietyt asiat, joiden vuoksi kokous on kutsuttu koolle. Kutsussa on mainittava käsiteltävä asia riittävän tarkasti, jotta osakkaat voivat valmistautua päätöksentekoon.

Kummassakin tapauksessa kutsu on toimitettava yhtiöjärjestyksessä määrätyllä tavalla. Tavallisimmin kutsu lähetetään kirjeitse, mutta yhä useammin käytetään myös sähköisiä kanavia, jos osakas on antanut siihen suostumuksensa. Me JPV-Isännöinnissä huolehdimme kokouskutsujen laatimisesta ja lähettämisestä osana hallinnollista isännöintipalveluamme.

Voiko samassa kokouksessa käsitellä sekä varsinaisen että ylimääräisen kokouksen asioita?

Kyllä, samassa kokouksessa voidaan käsitellä sekä varsinaisen yhtiökokouksen lakisääteiset asiat että ylimääräisiä asioita, kunhan kaikki käsiteltävät asiat on mainittu kokouskutsussa. Tämä on käytännöllistä ja säästää aikaa, kun osakkaat kokoontuvat joka tapauksessa.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että varsinaisen yhtiökokouksen yhteyteen voidaan lisätä esimerkiksi remonttipäätös tai muu asia, joka normaalisti käsiteltäisiin ylimääräisessä kokouksessa. Edellytyksenä on, että asia on mainittu kokouskutsussa ja osakkaille on annettu riittävät tiedot päätöksenteon tueksi.

Taloyhtiön päätöksenteon kannalta tämä joustavuus on hyödyllistä. Osakkaiden ei tarvitse osallistua useisiin kokouksiin lyhyen ajan sisällä, ja asiat saadaan käsiteltyä tehokkaasti. Isännöinnin eettiset ohjeet korostavat avointa ja huolellista toimintaa, mikä näkyy myös kokousjärjestelyissä.

On kuitenkin tärkeää muistaa, että kokouksessa voidaan päättää vain niistä asioista, jotka on mainittu kutsussa. Jos kokouksen aikana nousee esiin uusi asia, joka vaatii päätöstä, se on siirrettävä seuraavaan kokoukseen tai kutsuttava uusi ylimääräinen yhtiökokous.

Artikkeli Mikä ero on varsinaisella ja ylimääräisellä yhtiökokouksella? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöinti Järvenpää - JPV-Isännöinti Uusimaa.

Tämä periaate poikkeaa monien muiden yhteisöjen säännöistä ja aiheuttaa usein hämmennystä taloyhtiöiden hallituksissa. Alla käymme läpi päätösvaltaisuuden edellytykset, poikkeustilanteet ja määräenemmistövaatimukset.

Milloin yhtiökokous on päätösvaltainen?

Yhtiökokous on päätösvaltainen, kun kokouskutsu on toimitettu kaikille osakkeenomistajille asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen edellyttämällä tavalla ja määräajassa. Päätösvaltaisuus ei riipu paikalle saapuneiden osakkaiden lukumäärästä, vaan siitä, että jokaisella osakkaalla on ollut tosiasiallinen mahdollisuus osallistua kokoukseen.

Kokouskutsu on toimitettava osakkeenomistajille aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta. Kutsussa on mainittava kokouksen aika, paikka ja käsiteltävät asiat riittävän tarkasti, jotta osakkaat voivat valmistautua päätöksentekoon. Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä.

Päätösvaltaisuuden kannalta olennaista on myös, että kutsu on lähetetty oikeaan osoitteeseen. Isännöitsijän on käytettävä osakeluetteloon merkittyjä yhteystietoja tai muita tiedossaan olevia osoitteita. Me JPV-Isännöinnissä huolehdimme kokouskutsujen laatimisesta ja lähettämisestä hyvissä ajoin, jotta jokainen osakas saa mahdollisuuden osallistua taloyhtiön päätöksentekoon.

Miksi yhtiökokous voi olla päätösvaltainen yhdellä osakkaalla?

Asunto-osakeyhtiölaki ei sisällä säännöstä vähimmäisosallistujamäärästä, koska lainsäätäjä on halunnut varmistaa taloyhtiöiden toimintakyvyn kaikissa tilanteissa. Jos päätösvaltaisuus vaatisi tietyn osallistujaprosentin, passiiviset osakkaat voisivat halvaannuttaa yhtiön päätöksenteon jättäytymällä pois kokouksista.

Tämä ratkaisu suojaa aktiivisia osakkaita ja taloyhtiön etua. Kun kokouskutsu on lähetetty asianmukaisesti, jokainen osakas on saanut tilaisuuden vaikuttaa. Poissaolo on tällöin osakkaan oma valinta, eikä se saa estää muita käyttämästä päätösvaltaansa. Käytännössä tämä tarkoittaa, että esimerkiksi kesälomakaudella pidetty kokous voi tehdä päteviä päätöksiä, vaikka paikalla olisi vain muutama osakas.

Periaate korostaa kokouskutsun merkitystä. Koska osallistujamäärällä ei ole alarajaa, kutsumenettelyn virheettömyys on ainoa tae siitä, että kaikilla on ollut mahdollisuus osallistua. Siksi isännöitsijän huolellisuus kutsujen laatimisessa ja toimittamisessa on ratkaisevaa.

Mitä tapahtuu, jos kokouskutsua ei ole lähetetty oikein?

Virheellinen kokouskutsu voi johtaa siihen, että yhtiökokouksen päätökset ovat pätemättömiä tai moitteenvaraisia. Osakas, joka ei ole saanut kutsua tai jonka kutsu on ollut puutteellinen, voi moittia kokouksen päätöksiä tuomioistuimessa kolmen kuukauden kuluessa kokouksesta.

Tyypillisiä kutsuvirheitä ovat liian myöhään lähetetty kutsu, puutteelliset tiedot käsiteltävistä asioista tai kutsun toimittamatta jättäminen jollekin osakkaalle. Jos kutsussa ei ole mainittu käsiteltävää asiaa, siitä ei voida tehdä sitovaa päätöstä kyseisessä kokouksessa. Poikkeuksena ovat asiat, jotka lain mukaan on aina käsiteltävä varsinaisessa yhtiökokouksessa.

Kutsuvirhe ei kuitenkaan automaattisesti mitätöi päätöstä. Tuomioistuin arvioi virheen olennaisuutta: onko virhe voinut vaikuttaa päätöksen sisältöön tai estänyt osakkaan tosiasiallisen osallistumismahdollisuuden. Vähäinen muotovirhe, joka ei ole vaikuttanut kenenkään oikeuksiin, ei välttämättä johda päätöksen kumoamiseen.

Käytännössä paras tapa välttää ongelmia on huolellinen dokumentointi. Isännöitsijän kannattaa säilyttää todisteet kutsujen lähettämisestä ja varmistaa, että osakeluettelon yhteystiedot ovat ajan tasalla.

Mitkä päätökset vaativat määräenemmistön yhtiökokouksessa?

Määräenemmistöä eli kahden kolmasosan enemmistöä annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista vaativat päätökset, jotka vaikuttavat merkittävästi osakkaiden oikeuksiin tai taloyhtiön toimintaan. Tavallisissa asioissa riittää yksinkertainen enemmistö eli yli puolet annetuista äänistä.

Määräenemmistöä vaativat päätökset

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen edellyttää aina määräenemmistöä. Tämä koskee esimerkiksi vastikeperusteen muuttamista, yhtiön toimialan laajentamista tai huoneistojen käyttötarkoituksen muutoksia. Samoin uudistukset, jotka muuttavat osakkaiden keskinäisiä oikeuksia tai velvollisuuksia, vaativat kahden kolmasosan kannatuksen.

Merkittävät peruskorjaukset ja uudistukset, jotka ylittävät tavanomaisen kunnossapidon, kuuluvat määräenemmistöpäätöksiin. Esimerkiksi hissin rakentaminen hissittömään taloon tai merkittävä lisärakentaminen vaatii laajempaa kannatusta kuin tavallinen enemmistö.

Yksinkertaisella enemmistöllä päätettävät asiat

Suurin osa yhtiökokouksen päätöksistä tehdään yksinkertaisella enemmistöllä. Tähän kuuluvat tilinpäätöksen vahvistaminen, vastuuvapauden myöntäminen, hallituksen jäsenten valinta ja talousarvion hyväksyminen. Myös tavanomaiset kunnossapito- ja korjaushankkeet päätetään yksinkertaisella enemmistöllä.

Taloyhtiön päätöksenteko perustuu Isännöintiliiton eettisiin ohjeisiin, jotka korostavat avoimuutta ja osakkaiden tasapuolista kohtelua. Isännöitsijän tehtävänä on valmistella päätösesitykset siten, että osakkaat ymmärtävät, millaista enemmistöä kukin asia vaatii ja mitä vaikutuksia päätöksillä on.

Artikkeli Kuinka monta osakasta tarvitaan yhtiökokouksen päätösvaltaisuuteen? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöinti Järvenpää - JPV-Isännöinti Uusimaa.

Mikä on yhtiökokouksen lakisääteinen määräaika?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos taloyhtiön tilikausi päättyy joulukuun lopussa, yhtiökokous on järjestettävä viimeistään kesäkuun loppuun mennessä. Tämä määräaika koskee kaikkia asunto-osakeyhtiöitä riippumatta niiden koosta tai sijainnista.

Määräajan tarkoituksena on varmistaa, että osakkaat saavat ajoissa tiedon taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta ja pääsevät vaikuttamaan yhtiön asioihin. Yhtiökokouksessa käsitellään lakisääteiset asiat, kuten tilinpäätöksen vahvistaminen, vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle ja isännöitsijälle sekä hallituksen valinta.

Yhtiöjärjestys voi määrätä tiukemmasta aikataulusta, mutta se ei voi pidentää lain asettamaa kuuden kuukauden enimmäismääräaikaa. Joissakin taloyhtiöissä yhtiöjärjestys saattaa edellyttää esimerkiksi kahta varsinaista yhtiökokousta vuodessa, jolloin kummallakin on omat määräaikansa.

Millaisia seurauksia yhtiökokouksen laiminlyönnistä aiheutuu?

Yhtiökokouksen pitämättä jättäminen määräajassa johtaa useisiin vakaviin seurauksiin: tilinpäätös jää vahvistamatta, hallituksen ja isännöitsijän vastuuvapaus jää myöntämättä, ja taloyhtiön päätöksenteko vaikeutuu merkittävästi. Lisäksi laiminlyönnistä vastuussa olevat henkilöt voivat joutua vahingonkorvausvastuuseen.

Hallinnolliset ja taloudelliset seuraukset

Kun varsinaista yhtiökokousta ei pidetä ajoissa, tilinpäätös jää vahvistamatta. Tämä tarkoittaa, että taloyhtiön virallinen taloudellinen tilanne jää epäselväksi. Vahvistamaton tilinpäätös voi aiheuttaa ongelmia esimerkiksi lainaneuvotteluissa tai suurempien hankkeiden rahoituksessa.

Vastuuvapauden myöntämättä jääminen pitää hallituksen jäsenet ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuun piirissä pidempään. Tämä voi johtaa siihen, että hallituksen jäsenet eivät halua jatkaa tehtävissään tai uusia jäseniä on vaikea rekrytoida.

Henkilökohtainen vastuu ja vahingonkorvaukset

Asunto-osakeyhtiölaki asettaa hallitukselle ja isännöitsijälle huolellisuusvelvoitteen. Jos yhtiökokouksen laiminlyönnistä aiheutuu taloyhtiölle tai osakkaille vahinkoa, vastuussa olevat henkilöt voivat joutua korvaamaan sen. Käytännössä tämä voi tarkoittaa esimerkiksi viivästyneestä päätöksenteosta aiheutuneita lisäkustannuksia.

Osakas voi myös tehdä aluehallintovirastolle ilmoituksen yhtiökokouksen laiminlyönnistä. Viranomainen voi määrätä hallituksen kutsumaan kokouksen koolle uhkasakon uhalla.

Kuka vastaa yhtiökokouksen koolle kutsumisesta?

Taloyhtiön hallitus vastaa yhtiökokouksen koolle kutsumisesta. Isännöitsijän tehtävänä on hoitaa käytännön järjestelyt hallituksen antamien ohjeiden mukaisesti, mutta lopullinen vastuu kokouksen järjestämisestä on aina hallituksella. Jos hallitus laiminlyö tehtävänsä, yksittäinen osakaskin voi vaatia kokouksen järjestämistä.

Käytännössä isännöitsijä valmistelee kokouskutsut, esityslistat ja kokousmateriaalit sekä huolehtii niiden toimittamisesta osakkaille. Isännöinnin eettiset ohjeet korostavat avoimuutta ja velvoittavat isännöitsijää huolehtimaan lakisääteisten velvoitteiden täyttämisestä. Meillä JPV-Isännöinnissä noudatamme Hyvä isännöintitapa -ohjeita ja varmistamme, että yhtiökokoukset järjestetään ajallaan.

Jos hallitus ei kutsu kokousta koolle määräajassa, osakkeenomistajat voivat vaatia kokouksen järjestämistä. Mikäli hallitus ei reagoi vaatimukseen, osakkaat voivat kääntyä aluehallintoviraston puoleen. Viranomainen voi antaa hallitukselle määräyksen kokouksen järjestämisestä.

Kokouskutsu on toimitettava osakkeenomistajille aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta. Kutsussa on mainittava kokouksessa käsiteltävät asiat, ja sen on oltava yhtiöjärjestyksen mukainen.

Miten yhtiökokous voidaan pitää myöhässä?

Yhtiökokous voidaan pitää myös määräajan jälkeen, sillä asunto-osakeyhtiölaki ei estä kokouksen järjestämistä myöhässä. Kokous kutsutaan koolle normaalisti hallituksen päätöksellä, ja siinä käsitellään samat lakisääteiset asiat kuin ajallaan pidetyssä kokouksessa. Myöhästyminen ei mitätöi kokouksessa tehtyjä päätöksiä.

Käytännön toimenpiteet myöhästyneen kokouksen järjestämiseksi ovat samat kuin normaalisti:

• Hallitus tekee päätöksen kokouksen järjestämisestä
• Isännöitsijä valmistelee kokouskutsun ja esityslistan
• Kutsu toimitetaan osakkaille vähintään kaksi viikkoa ennen kokousta
• Kokousmateriaali, kuten tilinpäätös ja toimintakertomus, toimitetaan osakkaille
• Kokous pidetään ja päätökset kirjataan pöytäkirjaan

Vaikka myöhässä pidetty kokous on pätevä, on tärkeää dokumentoida syyt viivästykselle. Hallituksen pöytäkirjaan kannattaa kirjata, miksi kokousta ei voitu järjestää ajoissa. Tämä voi olla merkityksellistä, jos myöhemmin arvioidaan hallituksen tai isännöitsijän toiminnan huolellisuutta.

Kiinteistöliiton ohjeistuksen mukaan taloyhtiön hallituksen on tunnettava isännöintisopimuksen sisältö ja varmistettava, että sovitut tehtävät hoidetaan asianmukaisesti. Jos yhtiökokouksen viivästyminen johtuu isännöinnin laiminlyönnistä, hallituksen on syytä puuttua asiaan välittömästi.

Myöhässä pidetyn kokouksen jälkeen kannattaa arvioida, miten vastaava tilanne vältetään tulevaisuudessa. Selkeä vuosikello ja toimiva yhteistyö hallituksen ja isännöitsijän välillä ovat parhaita keinoja varmistaa, että lakisääteiset määräajat täyttyvät jatkossa.

Artikkeli Mitä tapahtuu jos yhtiökokousta ei pidetä määräajassa? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöinti Järvenpää - JPV-Isännöinti Uusimaa.

Äänestyssääntöjen ymmärtäminen on taloyhtiön hallitukselle ja osakkaille välttämätöntä, sillä virheellinen päätöksentekomenettely voi johtaa päätöksen moitteenvaraisuuteen tai jopa mitättömyyteen. Tässä artikkelissa käymme läpi eri enemmistövaatimusten erot, tyypillisimmät määräenemmistöä vaativat päätökset sekä käytännön ohjeet äänten laskemiseen.

Mitä eroa on yksinkertaisella enemmistöllä ja määräenemmistöllä?

Yksinkertainen enemmistö tarkoittaa, että päätös syntyy, kun yli puolet annetuista äänistä kannattaa ehdotusta. Määräenemmistö puolestaan edellyttää vähintään kahden kolmasosan kannatusta sekä annetuista äänistä että kokouksessa edustetuista osakkeista. Ero on merkittävä, sillä määräenemmistövaatimus suojaa vähemmistöosakkaita laajakantoisilta päätöksiltä.

Käytännössä yksinkertainen enemmistö riittää useimpiin taloyhtiön arkipäätöksiin. Kun yhtiökokous päättää esimerkiksi talousarviosta, vastikkeiden tasosta tai hallituksen jäsenten valinnasta, äänestys ratkeaa yksinkertaisella enemmistöllä. Äänten mennessä tasan puheenjohtajan ääni ratkaisee, ja henkilövaaleissa ratkaisee arvonta.

Määräenemmistövaatimus astuu kuvaan, kun päätös vaikuttaa merkittävästi osakkaiden oikeuksiin tai velvollisuuksiin. Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee tarkasti, mitkä päätökset kuuluvat tähän kategoriaan. Tavoitteena on varmistaa, että vähemmistöosakkaat eivät joudu kohtuuttomaan asemaan enemmistön päätösten vuoksi.

Mitkä päätökset vaativat 2/3 määräenemmistön taloyhtiössä?

Kahden kolmasosan määräenemmistöä vaativat yhtiöjärjestyksen muutokset, merkittävät uudistukset ja rakennushankkeet sekä päätökset, jotka muuttavat osakkaiden maksuvelvollisuuksia tai käyttöoikeuksia olennaisesti. Isännöintiliiton ohjeistuksen mukaan isännöitsijän on huolehdittava, että hallitus ymmärtää eri päätöstyyppien vaatimukset.

Tyypillisiä määräenemmistöpäätöksiä ovat:

• Yhtiöjärjestyksen muuttaminen, kuten vastikeperusteiden tai lunastuslausekkeen muutos
• Lisärakentaminen ja merkittävät laajennushankkeet
• Huomattavat uudistukset, jotka ylittävät tavanomaisen kunnossapidon
• Osakehuoneiston käyttötarkoituksen muutos
• Yhtiön omaisuuden luovuttaminen tai kiinnittäminen

On tärkeää erottaa tavanomainen kunnossapito uudistuksista. Putkiremontti, joka korvaa vanhat putket vastaavilla uusilla, on yleensä kunnossapitoa ja vaatii vain yksinkertaisen enemmistön. Jos samassa yhteydessä rakennetaan kokonaan uusia märkätiloja tai muutetaan huoneistojakoa, kyseessä on uudistus, joka edellyttää määräenemmistöä.

Vastikeperusteiden muuttaminen on yksi yleisimmistä määräenemmistöä vaativista päätöksistä. Jos taloyhtiö haluaa siirtyä pinta-alaperusteisesta vastikkeesta esimerkiksi kulutusperusteiseen, tarvitaan kahden kolmasosan kannatus.

Milloin yhtiökokous tarvitsee kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen?

Kaikkien osakkeenomistajien suostumus vaaditaan päätöksiin, jotka loukkaavat osakkaiden yhdenvertaisuutta tai muuttavat yksittäisen osakkaan oikeuksia hänen vahingokseen. Tällaisia ovat esimerkiksi päätökset, jotka lisäävät yhden osakkaan maksuvelvollisuutta suhteessa muihin tai rajoittavat hänen hallintaoikeuttaan.

Yhdenvertaisuusperiaate on asunto-osakeyhtiölain keskeinen suojamekanismi. Yhtiökokous ei voi päättää asiasta, joka tuottaa osakkaalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella. Jos tällainen päätös halutaan tehdä, tarvitaan niiden osakkaiden suostumus, joiden asema heikkenee.

Käytännön esimerkkejä yksimielisyyttä vaativista päätöksistä:

• Yksittäisen huoneiston vastikepohjan muuttaminen muista poikkeavaksi
• Osakkaan yksinomaisen käyttöoikeuden rajoittaminen
• Päätös, joka velvoittaa osakkaan luopumaan osasta huoneistoaan
• Merkittävä muutos osakkaan pysäköinti- tai varastotilojen käyttöoikeuteen

Suostumuksen on oltava nimenomainen, eikä passiivisuus tai poissaolo kokouksesta tarkoita hyväksyntää. Suostumus voidaan antaa kirjallisesti ennen kokousta tai kokouksessa.

Miten äänet lasketaan määräenemmistöpäätöksessä?

Määräenemmistöpäätöksessä lasketaan erikseen annetut äänet ja kokouksessa edustetut osakkeet. Päätös syntyy, kun vähintään kaksi kolmasosaa molemmista kannattaa ehdotusta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että tyhjät äänet ja pidättäytymiset voivat vaikuttaa lopputulokseen.

Äänimäärä määräytyy osakkeiden mukaan, ei henkilöiden. Yhtiöjärjestyksessä voi olla äänileikkuri, joka rajoittaa yhden osakkaan äänivaltaa esimerkiksi kymmenesosaan kokouksessa edustettujen osakkeiden äänimäärästä. Äänileikkuri vaikuttaa myös määräenemmistölaskentaan.

Esimerkki laskennasta: Jos kokouksessa on edustettuna 1000 osaketta ja annetaan 800 ääntä, määräenemmistö edellyttää vähintään 534 ääntä (2/3 annetuista) ja samalla vähintään 667 osakkeen edustajien kannatusta (2/3 edustetuista). Molemmat ehdot on täytyttävä samanaikaisesti.

Valtakirjalla edustetut osakkeet lasketaan mukaan edustetuiksi osakkeiksi. Valtakirjan antajan on huolehdittava, että valtuutettu tietää hänen kantansa käsiteltäviin asioihin. Me JPV-Isännöinnissä autamme hallituksia varmistamaan, että äänestysmenettely on lainmukainen ja dokumentoitu asianmukaisesti.

Mitä seuraa, jos määräenemmistöä ei saavuteta?

Jos määräenemmistöä ei saavuteta, päätöstä ei synny ja asia raukeaa. Yhtiökokous voi ottaa saman asian uudelleen käsittelyyn myöhemmässä kokouksessa, mutta päätös vaatii edelleen saman enemmistön. Rauennut päätös ei estä asian uudelleenkäsittelyä, kunhan menettelysäännöt täyttyvät.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että suunnitellut hankkeet viivästyvät tai jäävät kokonaan toteutumatta. Jos esimerkiksi hissiremontti kaatuu äänestyksen puutteeseen, taloyhtiö joutuu jatkamaan nykytilanteella tai etsimään vaihtoehtoisia ratkaisuja.

Hallituksen kannattaa valmistella määräenemmistöä vaativat asiat huolellisesti etukäteen. Kiinteistöliiton suosituksen mukaan osakkaiden informointi hyvissä ajoin ennen kokousta parantaa päätöksenteon laatua. Tiedottaminen hankkeen perusteluista, kustannuksista ja vaihtoehdoista auttaa osakkaita muodostamaan kantansa.

Jos päätös on tehty virheellisellä enemmistövaatimuksella, osakas voi moittia päätöstä käräjäoikeudessa kolmen kuukauden kuluessa. Moitekanne voi johtaa päätöksen kumoamiseen, mikä aiheuttaa taloyhtiölle viivästyksiä ja kustannuksia. Siksi enemmistövaatimusten tunnistaminen etukäteen on olennaista.

Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän yhteistyö korostuu vaativissa päätöksissä. Huolellinen valmistelu, selkeä viestintä ja oikea-aikainen tiedottaminen luovat pohjan onnistuneelle päätöksenteolle myös silloin, kun vaaditaan laajaa yhteisymmärrystä osakkaiden kesken.

Artikkeli Milloin yhtiökokouksen päätös vaatii määräenemmistön? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöinti Järvenpää - JPV-Isännöinti Uusimaa.

Moitekanteen nostaminen on viimesijainen keino, joka edellyttää selkeitä oikeudellisia perusteita. Ennen kanteen nostamista kannattaa aina selvittää, voisiko asian ratkaista neuvottelemalla hallituksen kanssa. Tässä artikkelissa käymme läpi moitekanteen perusteet, määräajat, käytännön prosessin sekä sen, milloin neuvottelu on parempi vaihtoehto.

Millä perusteilla yhtiökokouksen päätöstä voi moittia?

Yhtiökokouksen päätöstä voi moittia kolmella pääperusteella: päätös rikkoo asunto-osakeyhtiölakia, päätös on yhtiöjärjestyksen vastainen tai päätös loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta. Moite voi perustua myös menettelyvirheeseen, kuten puutteelliseen kokouskutsuun tai äänestysvirheeseen.

Lain ja yhtiöjärjestyksen vastaisuus

Asunto-osakeyhtiölaki asettaa tarkat rajat sille, mitä yhtiökokous voi päättää ja miten päätökset tehdään. Jos kokous ylittää toimivaltansa tai tekee päätöksen väärässä järjestyksessä, päätös on moitteenvarainen. Yhtiöjärjestys puolestaan sisältää taloyhtiökohtaiset säännöt, joiden noudattaminen on yhtä lailla pakollista.

Tyypillisiä lainvastaisuuksia ovat tilanteet, joissa yhtiökokous päättää asiasta, joka kuuluisi hallituksen toimivaltaan, tai tekee päätöksen ilman vaadittua määräenemmistöä. Yhtiöjärjestyksen vastaisuus voi ilmetä esimerkiksi silloin, kun vastikkeita jaetaan eri perusteella kuin yhtiöjärjestys määrää.

Yhdenvertaisuusperiaatteen loukkaaminen

Yhdenvertaisuusperiaate on yksi asunto-osakeyhtiölain keskeisimmistä periaatteista. Sen mukaan yhtiökokous ei saa tehdä päätöstä, joka tuottaa osakkaalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua toisen osakkaan tai yhtiön kustannuksella.

Käytännössä yhdenvertaisuuden loukkaaminen voi ilmetä esimerkiksi tilanteessa, jossa remontin kustannukset jaetaan epätasaisesti ilman asiallista perustetta tai kun tiettyjen osakkaiden huoneistoja kohdellaan eri tavalla ilman hyväksyttävää syytä.

Kuinka pitkä aika moitekanteen nostamiseen on?

Moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa yhtiökokouksen päätöksestä. Tämä määräaika on ehdoton, eikä sitä voi pidentää. Jos kannetta ei nosteta määräajassa, päätös jää voimaan riippumatta siitä, oliko se lainvastainen vai ei.

Kolmen kuukauden määräaika lasketaan siitä päivästä, jona yhtiökokous pidettiin. Käytännössä tämä tarkoittaa, että osakkaan on toimittava ripeästi havaitessaan päätöksessä ongelmia. Pelkkä tyytymättömyyden ilmaiseminen tai valituksen tekeminen hallitukselle ei riitä keskeyttämään määräaikaa.

Poikkeuksena ovat niin sanotut mitättömät päätökset, joita voidaan moittia ilman määräaikaa. Päätös on mitätön esimerkiksi silloin, kun kokousta ei ole kutsuttu koolle lainkaan tai kun päätös loukkaa sellaisen henkilön oikeutta, joka ei ole voinut suostumuksellaan hyväksyä loukkausta. Mitättömyystilanteet ovat kuitenkin harvinaisia.

Miten moitekanne nostetaan käräjäoikeudessa?

Moitekanne nostetaan toimittamalla kirjallinen haastehakemus taloyhtiön kotipaikan käräjäoikeuteen. Hakemuksessa on yksilöitävä moitittava päätös, perusteet sen kumoamiselle sekä vaatimus päätöksen julistamisesta pätemättömäksi. Kantajana toimii osakas ja vastaajana taloyhtiö.

Haastehakemukseen tulee liittää yhtiökokouksen pöytäkirja sekä muut asiaan liittyvät asiakirjat, kuten kokouskutsu ja mahdolliset äänestystulokset. Hakemuksessa on perusteltava selkeästi, miksi päätös on lain, yhtiöjärjestyksen tai yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Oikeudenkäyntimaksu käräjäoikeudessa on muutamia satoja euroja, mutta kokonaiskustannukset nousevat merkittävästi, jos osakas käyttää asianajajaa. Hävinnyt osapuoli joutuu yleensä korvaamaan myös vastapuolen oikeudenkäyntikulut, joten taloudellinen riski on syytä arvioida huolellisesti ennen kanteen nostamista.

Prosessi kestää tyypillisesti useita kuukausia, ja monimutkaisemmissa tapauksissa jopa vuoden tai pidempään. Tänä aikana moitteenalainen päätös on lähtökohtaisesti voimassa, ellei tuomioistuin erikseen määrää sen täytäntöönpanon keskeyttämisestä.

Mitä seurauksia moitekanteen hyväksymisellä on?

Kun moitekanne hyväksytään, käräjäoikeus julistaa yhtiökokouksen päätöksen pätemättömäksi. Tämä tarkoittaa, että päätös kumoutuu ja tilanne palautetaan siihen, mikä se oli ennen päätöstä. Taloyhtiö ei voi panna kumottua päätöstä täytäntöön.

Päätöksen kumoaminen vaikuttaa kaikkiin osakkaisiin, ei vain kanteen nostaneeseen. Jos esimerkiksi remonttipäätös kumotaan, remonttia ei voida toteuttaa ilman uutta, lainmukaista päätöstä. Taloyhtiö voi kuitenkin kutsua koolle uuden yhtiökokouksen ja tehdä asiasta uuden päätöksen oikeassa menettelyssä.

Käytännön seuraukset riippuvat siitä, missä vaiheessa päätöksen täytäntöönpano on. Jos päätöstä on jo ehditty toteuttaa, tilanne voi muodostua monimutkaiseksi. Tällöin joudutaan arvioimaan, voidaanko tehtyjä toimenpiteitä peruuttaa vai onko kyseessä vahingonkorvausasia.

Taloyhtiö vastaa lähtökohtaisesti hävinneen osapuolen oikeudenkäyntikuluista, mikä käytännössä tarkoittaa kaikkien osakkaiden yhteistä vastuuta. Tämä korostaa huolellisen päätöksenteon merkitystä yhtiökokouksissa.

Kannattaako moitekanteen sijaan neuvotella hallituksen kanssa?

Neuvottelu hallituksen kanssa on lähes aina suositeltava ensimmäinen askel ennen moitekanteen harkitsemista. Sovinnollinen ratkaisu säästää aikaa, rahaa ja naapurisuhteita. Moitekanne kannattaa nostaa vasta, kun neuvotteluyritykset ovat epäonnistuneet ja päätöksessä on selkeä oikeudellinen virhe.

Moitekanneprosessi on raskas kaikille osapuolille. Oikeudenkäyntikulut voivat nousta tuhansiin euroihin, ja prosessi kestää kuukausia. Lisäksi oikeudenkäynti voi kiristää suhteita taloyhtiön sisällä pitkäksi aikaa. Neuvottelussa sen sijaan voidaan löytää kaikkia osapuolia tyydyttävä ratkaisu nopeammin.

Hallitus voi tietyissä tilanteissa kutsua koolle uuden yhtiökokouksen, jossa virheellinen päätös korjataan. Tämä on usein käytännöllisin ratkaisu, kun kyse on menettelyvirheestä tai epäselvyydestä. Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus korostaa avointa viestintää ja rakentavaa yhteistyötä juuri tällaisissa tilanteissa.

Me JPV-Isännöinnissä autamme taloyhtiöitä hoitamaan yhtiökokoukset asianmukaisesti alusta alkaen, jolloin moitekanteisiin johtavat tilanteet voidaan usein välttää kokonaan. Huolellinen valmistelu, selkeät kokouskutsut ja lainmukainen menettely ovat parhaat keinot varmistaa, että päätökset kestävät myös jälkikäteisen tarkastelun.

Artikkeli Miten osakas voi kyseenalaistaa yhtiökokouksen päätöksen? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöinti Järvenpää - JPV-Isännöinti Uusimaa.

Osallistumisoikeuden lisäksi on tärkeää ymmärtää, milloin osakkeenomistaja voi käyttää äänioikeuttaan ja milloin se voidaan menettää. Tässä artikkelissa käsittelemme vuokralaisen asemaa, valtuutuksen laatimista, yhteisomistuksen erityiskysymyksiä sekä tilanteita, joissa äänioikeutta voidaan rajoittaa.

Voiko vuokralainen osallistua taloyhtiön yhtiökokoukseen?

Vuokralainen voi osallistua yhtiökokoukseen ainoastaan osakkeenomistajan valtuuttamana edustajana. Pelkkä vuokrasuhde ei anna osallistumisoikeutta, sillä yhtiökokouksen osallistumisoikeus perustuu asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeiden omistukseen. Vuokralainen ei siis voi itsenäisesti ilmestyä kokoukseen ja käyttää puhevaltaa ilman kirjallista valtuutusta.

Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että jos osakkeenomistaja haluaa vuokralaisen edustavan itseään kokouksessa, hänen tulee laatia kirjallinen valtakirja. Valtuutettu voi tällöin osallistua kokoukseen, käyttää puheenvuoroja ja äänestää osakkeenomistajan puolesta. Valtuutus voidaan antaa yksittäiseen kokoukseen tai toistaiseksi voimassa olevana.

Vuokralaisen osallistuminen valtuutettuna voi olla järkevää tilanteissa, joissa osakkeenomistaja asuu kaukana tai on estynyt osallistumasta. Vuokralainen tuntee asunnon ja taloyhtiön arjen usein hyvin, mikä voi tuoda arvokasta näkökulmaa päätöksentekoon. On kuitenkin muistettava, että valtuutettu toimii aina osakkeenomistajan nimissä ja tämän tahdon mukaisesti.

Miten valtuutus yhtiökokoukseen tehdään oikein?

Valtuutus yhtiökokoukseen tehdään kirjallisella valtakirjalla, jossa osakkeenomistaja nimeää henkilön edustamaan itseään kokouksessa. Valtakirjassa tulee mainita valtuuttajan ja valtuutetun tiedot, taloyhtiön nimi sekä se, koskeeko valtuutus yksittäistä kokousta vai onko se voimassa toistaiseksi. Päiväys ja allekirjoitus viimeistelevät asiakirjan.

Valtakirjan pakolliset tiedot

Toimiva valtakirja sisältää osakkeenomistajan nimen ja henkilötunnuksen, valtuutetun henkilön nimen sekä taloyhtiön virallisen nimen. Valtakirjassa kannattaa myös yksilöidä, mitä osakkeita valtuutus koskee, erityisesti jos osakkeenomistajalla on useita huoneistoja. Selkeästi laadittu valtakirja nopeuttaa kokouksen alkua ja vähentää tulkintaepäselvyyksiä.

Valtuutuksen laajuus ja rajoitukset

Osakkeenomistaja voi halutessaan rajata valtuutuksen koskemaan vain tiettyjä asioita tai antaa valtuutetulle täyden toimivallan. Rajoitettu valtuutus voi olla järkevä esimerkiksi silloin, kun osakkeenomistaja haluaa varmistaa tietyn äänestystuloksen merkittävässä asiassa. Valtuutetun tulee noudattaa annettuja ohjeita, ja hän on velvollinen toimimaan valtuuttajan edun mukaisesti.

Valtakirja esitetään kokouksen alussa, ja se liitetään kokouksen asiakirjoihin. Me JPV-Isännöinnissä ohjeistamme taloyhtiöiden osakkaita valtakirjojen laatimisessa ja varmistamme, että kokouskäytännöt sujuvat asianmukaisesti.

Mitä tapahtuu, jos osake on useamman henkilön omistuksessa?

Kun osake on useamman henkilön yhteisomistuksessa, yhteisomistajat käyttävät yhtiökokouksessa äänioikeuttaan yhteisen edustajan kautta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhteisomistajat eivät voi jakaa ääniä keskenään, vaan heidän on nimettävä yksi henkilö edustamaan heitä kaikkia. Tämä edustaja voi olla joku yhteisomistajista tai ulkopuolinen valtuutettu.

Käytännössä yhteisomistustilanteet ovat yleisiä esimerkiksi aviopuolisoiden, perillisten tai sijoittajakumppanien kesken. Yhteisomistajien tulee sopia keskenään, kuka osallistuu kokoukseen ja miten äänioikeutta käytetään. Erimielisyystilanteissa äänioikeutta ei voida käyttää lainkaan, ellei edustajasta päästä yhteisymmärrykseen.

Yhteisomistajien kannattaa laatia kirjallinen sopimus tai valtakirja, jossa nimetään yhteinen edustaja. Tämä selkeyttää tilannetta sekä yhteisomistajille itselleen että taloyhtiön hallinnolle. Kokouksen puheenjohtaja tarkistaa edustusoikeuden kokouksen alussa, joten asiakirjat on hyvä toimittaa etukäteen.

Huomionarvoista on, että yhteisomistuksessa olevien osakkeiden äänimäärä lasketaan yhtenä kokonaisuutena. Vaikka omistajia olisi kolme, he eivät saa kolminkertaista äänimäärää, vaan osakkeiden tuottaman äänimäärän verran ääniä.

Milloin osakkeenomistaja menettää äänioikeutensa yhtiökokouksessa?

Osakkeenomistaja menettää äänioikeutensa yhtiökokouksessa, kun käsiteltävä asia koskee häntä henkilökohtaisesti tavalla, joka voi aiheuttaa eturistiriidan yhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Tyypillisiä tilanteita ovat vastuuvapauden myöntäminen osakkeenomistajalle itselleen hallituksen jäsenenä tai osakkeenomistajan ja yhtiön välisen sopimuksen hyväksyminen. Kiinteistöliiton isännöintiohjeet tarkentavat näitä esteellisyystilanteita.

Esteellisyys päätöksenteossa

Esteellisyyssäännösten tarkoituksena on suojata taloyhtiötä ja muita osakkeenomistajia tilanteissa, joissa yksittäisen osakkaan henkilökohtainen etu voisi vaikuttaa päätöksentekoon. Osakkeenomistaja ei saa äänestää asiassa, joka koskee kannetta häntä vastaan, hänen vapauttamistaan vahingonkorvausvelvollisuudesta tai muuta vastaavaa oikeustointa hänen ja yhtiön välillä.

Vastikemaksut ja äänioikeus

Maksamattomat vastikkeet eivät automaattisesti johda äänioikeuden menetykseen yhtiökokouksessa. Osakkeenomistajalla säilyy äänioikeus, vaikka hänellä olisi vastikevelkaa. Taloyhtiö voi kuitenkin periä saataviaan muilla keinoin, ja pitkään jatkunut maksulaiminlyönti voi johtaa osakkeen ottamiseen yhtiön hallintaan. Isännöinnin eettiset ohjeet korostavat avoimuutta myös näissä tilanteissa.

Äänioikeuden menetys koskee aina vain yksittäistä asiaa, ei koko kokousta. Osakkeenomistaja voi siis osallistua kokoukseen ja äänestää muissa asioissa normaalisti, vaikka olisi esteellinen yhdessä kohdassa. Puheenjohtajan tehtävänä on huolehtia siitä, että esteellisyydet huomioidaan asianmukaisesti.

Artikkeli Kuka saa osallistua taloyhtiön yhtiökokoukseen? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöinti Järvenpää - JPV-Isännöinti Uusimaa.

Osa henkilökunnastamme lomailee viikoilla 52, 01 ja 02, jonka vuoksi isännöitsijätodistuksien tai
osakasmuutostöiden käsittelyssä on poikkeavaa viivettä.

Kiireellisissä asioissa, esimerkiksi vahinkotapauksissa, ole yhteydessä taloyhtiösi huoltoyhtiöön.
Mikäli taloyhtiössä ei ole huoltoyhtiötä, taloyhtiösi hätä- ja palvelunumerolista löytyy Huoneistotieto.fi palvelusta.

Muista, että voit hoitaa asioita myös verkossa osoitteessa: www.jpvi.fi tai Huoneistotieto.fi:ssä osoitteessa:
https://huoneistotieto.fi/fi-FI/account/app/login

Hyvää joulua ja uutta vuotta kaikille asukkaille!
JPV-Isännöinti Oy

Artikkeli Isännöitsijätoimiston joulun ja uudenvuoden aukioloajat julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöinti Järvenpää - JPV-Isännöinti Uusimaa.

Puheenjohtajan rooli on keskeinen erityisesti tilanteissa, joissa kokouksessa käsitellään kiistanalaisia asioita tai järjestetään äänestyksiä. Tässä artikkelissa käymme läpi, kuka puheenjohtajaksi voidaan valita, mitkä ovat hänen keskeiset tehtävänsä, millaista juridista vastuuta tehtävään liittyy ja miten erimielisyyksiä ratkaistaan kokouksen aikana.

Kuka voi toimia yhtiökokouksen puheenjohtajana?

Yhtiökokouksen puheenjohtajaksi voidaan valita kuka tahansa täysivaltainen henkilö, joka kykenee johtamaan kokousta asianmukaisesti. Puheenjohtajan ei tarvitse olla taloyhtiön osakas, hallituksen jäsen tai isännöitsijä, vaan kokous voi valita tehtävään myös ulkopuolisen henkilön.

Asunto-osakeyhtiölaki ei aseta puheenjohtajalle erityisiä kelpoisuusvaatimuksia, mutta käytännössä tehtävään valitaan usein henkilö, joka tuntee kokousmenettelyt ja osaa toimia puolueettomasti. Tavallisimmin puheenjohtajana toimii isännöitsijä, hallituksen puheenjohtaja tai joku osakkaista.

Puheenjohtajan valinta tapahtuu yhtiökokouksen alussa ennen varsinaisten asioiden käsittelyä. Kokouksen avaa tyypillisesti hallituksen puheenjohtaja tai isännöitsijä, jonka jälkeen osakkaat äänestävät puheenjohtajasta. Valinta tehdään yksinkertaisella äänten enemmistöllä. Jos ehdokkaita on useita ja äänet menevät tasan, valinta ratkaistaan arvalla.

Puheenjohtajan puolueettomuus on tärkeää erityisesti silloin, kun kokouksessa käsitellään häntä itseään koskevia asioita. Tällaisissa tilanteissa on suositeltavaa, että puheenjohtaja siirtyy sivuun kyseisen asian käsittelyn ajaksi ja kokous valitsee tilapäisen puheenjohtajan.

Mitkä ovat puheenjohtajan keskeiset tehtävät kokouksen aikana?

Puheenjohtajan keskeiset tehtävät ovat kokouksen laillisuuden toteaminen, esityslistan asioiden käsittelyn johtaminen, puheenvuorojen jakaminen, äänestysten toimittaminen ja päätösten toteaminen. Puheenjohtaja vastaa siitä, että kokous etenee järjestyksessä ja että kaikki osakkaat saavat mahdollisuuden osallistua keskusteluun.

Kokouksen alussa puheenjohtaja toteaa kokouksen laillisuuden ja päätösvaltaisuuden. Tämä tarkoittaa sen varmistamista, että kokouskutsu on toimitettu osakkeenomistajille asunto-osakeyhtiölain mukaisesti aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen kokousta. Samalla tarkistetaan läsnäolijaluettelo ja mahdolliset valtakirjat.

Asioiden käsittelyssä puheenjohtaja esittelee kunkin kohdan, avaa keskustelun ja jakaa puheenvuoroja. Hyvä puheenjohtaja pitää keskustelun asiassa, antaa kaikille halukkaille mahdollisuuden ilmaista mielipiteensä ja tiivistää keskustelun olennaiset kohdat ennen päätöksentekoa.

Äänestysten toimittaminen on yksi puheenjohtajan vaativimmista tehtävistä. Puheenjohtaja päättää äänestystavan, laskee äänet tai valvoo niiden laskemista ja toteaa äänestyksen tuloksen. Asunto-osakeyhtiössä äänet lasketaan pääsääntöisesti osakeomistuksen mukaan, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Kokouksen päätteeksi puheenjohtaja allekirjoittaa pöytäkirjan yhdessä valitun pöytäkirjantarkastajan kanssa. Pöytäkirja on virallinen dokumentti kokouksen päätöksistä, ja puheenjohtaja vastaa siitä, että päätökset on kirjattu oikein ja yksiselitteisesti.

Mitä juridista vastuuta puheenjohtajalla on?

Puheenjohtaja vastaa juridisesti siitä, että yhtiökokous toimii lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Puheenjohtaja voi joutua vahingonkorvausvastuuseen, jos hän aiheuttaa virheellisellä menettelyllä vahinkoa taloyhtiölle tai osakkeenomistajille. Vastuu edellyttää kuitenkin tuottamusta eli huolimattomuutta tai tahallisuutta.

Puheenjohtajan vastuulla on erityisesti varmistaa, että päätökset tehdään oikeassa järjestyksessä ja että äänestysmenettely noudattaa lakia. Jos puheenjohtaja esimerkiksi toteaa äänestystuloksen väärin tai sallii päätöksen tekemisen asiasta, jota ei ole mainittu kokouskutsussa, päätös voidaan moittia pätemättömäksi.

Isännöinnin eettiset ohjeet korostavat huolellisuusvelvollisuutta ja asunto-osakeyhtiön edun mukaista toimintaa. Vaikka ohjeet koskevat ensisijaisesti isännöitsijöitä, ne luovat hyvän viitekehyksen myös puheenjohtajan toiminnalle silloin, kun isännöitsijä toimii kokouksen puheenjohtajana.

Käytännössä puheenjohtajan vastuu toteutuu harvoin, koska useimmat virheet voidaan korjata jälkikäteen tai ne eivät aiheuta konkreettista vahinkoa. Vakavampia seurauksia voi syntyä, jos puheenjohtaja toimii tahallisesti väärin tai laiminlyö selvästi velvollisuuksiaan, esimerkiksi estämällä osakasta käyttämästä äänioikeuttaan.

Puheenjohtajan kannattaa muistaa, että yhtiökokouksen päätöstä voidaan moittia tuomioistuimessa kolmen kuukauden kuluessa kokouksesta. Siksi on tärkeää, että menettelyt dokumentoidaan huolellisesti ja että mahdolliset erimielisyydet kirjataan pöytäkirjaan.

Miten puheenjohtaja ratkaisee erimielisyydet kokouksessa?

Puheenjohtaja ratkaisee erimielisyydet ensisijaisesti johtamalla keskustelua rakentavasti, selventämällä käsiteltävää asiaa ja tarvittaessa järjestämällä äänestyksen. Puheenjohtaja ei tee päätöksiä osakkaiden puolesta, vaan hänen tehtävänsä on luoda edellytykset sille, että kokous voi tehdä päätöksen demokraattisesti.

Kun kokouksessa syntyy erimielisyyttä, puheenjohtajan kannattaa ensin varmistaa, että kaikki osapuolet ymmärtävät käsiteltävän asian samalla tavalla. Usein erimielisyydet johtuvat väärinkäsityksistä tai puutteellisesta tiedosta. Puheenjohtaja voi pyytää isännöitsijää tai hallituksen jäsentä selventämään taustoja.

Jos keskustelu ei johda yhteisymmärrykseen, puheenjohtaja toteaa, että asiasta äänestetään. Äänestystä varten puheenjohtaja muotoilee selkeät vaihtoehdot ja varmistaa, että kaikki ymmärtävät, mistä äänestetään. Äänestyksen jälkeen puheenjohtaja toteaa tuloksen ja kirjaa sen pöytäkirjaan.

Erityisen haastavissa tilanteissa, kuten henkilövalinnoissa tai suurissa remonttipäätöksissä, puheenjohtaja voi ehdottaa asian siirtämistä jatkokokoukseen. Tämä antaa osakkaille aikaa perehtyä asiaan paremmin ja mahdollistaa lisätietojen hankkimisen.

Puheenjohtajan tulee pysyä puolueettomana myös kiihkeässä keskustelussa. Jos puheenjohtaja on itse asianosainen käsiteltävässä asiassa, hänen on hyvä siirtyä sivuun ja antaa kokouksen valita tilapäinen puheenjohtaja kyseisen asian käsittelyn ajaksi. Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus sisältää ohjeita myös yhtiökokouksen toimintaan ja päätöksentekoon.

Me JPV-Isännöinnissä autamme taloyhtiöitä järjestämään yhtiökokoukset sujuvasti ja lain mukaisesti. Isännöintiliiton jäsenyrityksenä noudatamme Hyvä isännöintitapa -ohjeita ja varmistamme, että kokoukset etenevät asianmukaisesti ja kaikki osakkaat saavat äänensä kuuluviin.

Artikkeli Mikä on yhtiökokouksen puheenjohtajan rooli ja vastuu? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöinti Järvenpää - JPV-Isännöinti Uusimaa.

Jos yhtiökokouksen päätös on lainvastainen tai yhtiöjärjestyksen vastainen, oikea menettely on päätöksen moittiminen tuomioistuimessa tai uuden yhtiökokouksen koolle kutsuminen asian uudelleen käsittelyä varten. Tässä artikkelissa käymme läpi, milloin päätös on moitteenvarainen, miten hallitus voi reagoida virheellisiin päätöksiin ja kuka voi riitauttaa yhtiökokouksen päätöksen.

Milloin yhtiökokouksen päätös on moitteenvarainen?

Yhtiökokouksen päätös on moitteenvarainen, kun se on tehty asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Moitteenvarainen päätös taloyhtiössä tarkoittaa, että päätös on muodollisesti syntynyt, mutta se voidaan kumota tuomioistuimen päätöksellä, jos joku moittii sitä määräajassa.

Tyypillisiä tilanteita, joissa päätös voi olla moitteenvarainen:

• Kokouskutsua ei ole toimitettu osakkeenomistajille asianmukaisesti tai määräajassa
• Päätös loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta
• Päätös on tehty asiasta, joka ei kuulu yhtiökokouksen toimivaltaan
• Päätöksenteossa on tapahtunut menettelyvirhe, joka on voinut vaikuttaa lopputulokseen
• Päätös on yhtiöjärjestyksen määräysten vastainen

Asunto-osakeyhtiölaki asettaa yhdenvertaisuuden yhdeksi vahvimmista periaatteistaan. Lain mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä eivät saa päättää tai tehdä mitään, mikä tuottaa yhdelle osakkaalle etua toisten kustannuksella. Jos päätös rikkoo tätä periaatetta, se on lähtökohtaisesti moitteenvarainen.

On tärkeää erottaa moitteenvarainen päätös mitättömästä päätöksestä. Mitätön päätös on niin vakavasti lainvastainen, ettei se sido ketään ilman moittimistakaan. Moitteenvarainen päätös sen sijaan jää voimaan, ellei sitä moitita kolmen kuukauden kuluessa.

Miten hallitus voi reagoida virheelliseen päätökseen?

Hallitus voi reagoida virheelliseen yhtiökokouksen päätökseen kutsumalla koolle uuden yhtiökokouksen, jossa asia käsitellään uudelleen. Hallituksella ei ole oikeutta omatoimisesti jättää päätöstä toteuttamatta tai muuttaa sitä, mutta se voi ja sen tuleekin toimia aktiivisesti tilanteen korjaamiseksi.

Käytännössä hallituksen toimintavaihtoehdot ovat:

• Kutsua koolle ylimääräinen yhtiökokous käsittelemään asia uudelleen
• Hankkia asiantuntijalausunto päätöksen lainmukaisuudesta
• Tiedottaa osakkeenomistajille havaitusta ongelmasta ja sen vaikutuksista
• Neuvotella isännöitsijän kanssa oikeasta menettelytavasta

Hallituksen tulee toimia huolellisesti ja yhtiön etua vaalien. Jos hallitus havaitsee, että yhtiökokouksen päätös on selvästi lainvastainen, sen ei tule passiivisesti odottaa moitekanteen nostamista. Aktiivinen toiminta osoittaa huolellisuusvelvollisuuden täyttämistä.

Me JPV-Isännöinnissä autamme hallituksia navigoimaan näissä haastavissa tilanteissa. Isännöintiliiton jäsenyrityksenä noudatamme isännöinnin eettisiä ohjeita, jotka velvoittavat meitä toimimaan lainsäädännön mukaisesti ja vastuullisesti.

Voiko hallitus jättää yhtiökokouksen päätöksen toteuttamatta?

Hallitus ei lähtökohtaisesti voi jättää yhtiökokouksen päätöstä toteuttamatta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen tehtävänä on panna täytäntöön yhtiökokouksen päätökset. Ainoa poikkeus on tilanne, jossa päätös on selvästi mitätön eli niin vakavasti lainvastainen, ettei sitä voida pitää pätevänä.

Mitätön päätös eroaa moitteenvaraisesta päätöksestä olennaisesti:

• Mitätön päätös ei sido ketään, eikä sitä tarvitse erikseen moittia
• Moitteenvarainen päätös on voimassa, kunnes tuomioistuin mahdollisesti kumoaa sen
• Mitättömyyteen voi vedota kuka tahansa milloin tahansa
• Moitteenvaraisuuteen voi vedota vain tietyt tahot ja määräajassa

Jos hallitus epäilee päätöksen lainmukaisuutta mutta ei ole varma sen mitättömyydestä, turvallisinta on toteuttaa päätös ja jättää lopullinen arviointi tuomioistuimelle. Hallituksen jäsenet voivat joutua henkilökohtaiseen vahingonkorvausvastuuseen, jos he jättävät pätevän päätöksen toteuttamatta.

Käytännössä rajanveto moitteenvaraisen ja mitättömän päätöksen välillä voi olla vaikeaa. Tällaisissa tilanteissa kannattaa aina konsultoida asiantuntijaa ennen toimenpiteisiin ryhtymistä.

Kuka voi riitauttaa yhtiökokouksen päätöksen?

Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen kuuluu osakkeenomistajalle, hallitukselle, hallituksen jäsenelle tai isännöitsijälle. Moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä, ja se käsitellään käräjäoikeudessa.

Moiteoikeus edellyttää tiettyjä perusteita:

• Osakkeenomistaja voi moittia päätöstä, joka loukkaa hänen oikeuksiaan tai on muuten lainvastainen
• Hallitus voi moittia päätöstä, jonka täytäntöönpano aiheuttaisi hallitukselle tai sen jäsenille vastuun
• Isännöitsijä voi moittia päätöstä vastaavilla perusteilla kuin hallitus

Moitekanteen nostaminen ei automaattisesti keskeytä päätöksen täytäntöönpanoa. Kantajan on erikseen vaadittava tuomioistuimelta täytäntöönpanokieltoa, jos hän haluaa estää päätöksen toteuttamisen oikeudenkäynnin ajaksi.

Oikeudenkäynti voi olla pitkä ja kallis prosessi. Siksi ensisijainen ratkaisu on usein uuden yhtiökokouksen koolle kutsuminen, jossa virheellinen päätös voidaan korjata tai kumota. Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus sisältää konkreettisia ohjeita päätöksenteon selkeyttämiseksi ja riitatilanteiden välttämiseksi.

Kannattaa muistaa, että myös Isännöinnin eettinen neuvosto voi antaa lausuntoja isännöitsijän menettelystä, jos kyse on eettisten ohjeiden vastaisesta toiminnasta. Tämä ei kuitenkaan korvaa oikeudellista moitekannetta yhtiökokouksen päätöksestä.

Artikkeli Voiko hallitus kumota yhtiökokouksen päätöksen? julkaistiin ensimmäisen kerran Isännöinti Järvenpää - JPV-Isännöinti Uusimaa.